À Tokyo, l’appartement à 100 millions de yens est devenu banal. Regardez les promoteurs avant les étrangers

L’okushon, le « manoir à cent millions de yens », était naguère une plaisanterie sur les années de la bulle. À Tokyo, c’est aujourd’hui tout simplement le prix d’un appartement neuf.

Selon le portail immobilier LIFULL HOME’S, les appartements neufs mis en vente au cours des cinq premiers mois de 2026 ont dépassé en moyenne 100 millions de yens dans 19 des 23 arrondissements de la ville. Sumida, Arakawa, Itabashi et Adachi, longtemps l’est et le nord abordables de la ville, ont franchi le seuil pour la première fois.

Chiyoda, où se trouvent le palais impérial et les ministères, affichait une moyenne de 351,5 millions de yens. Six autres arrondissements dépassaient 200 millions. Le moins cher, Taito, atteignait encore 68 millions.

Au-dessus de la bulle

La série officielle raconte la même histoire, plus lentement. Le Real Estate Economic Institute évalue l’appartement neuf moyen des 23 arrondissements à 136,13 millions de yens en 2025, en hausse de 21,8 % sur un an, troisième année consécutive au-dessus de 100 millions. Dans les six arrondissements centraux, le chiffre atteignait 195 millions.

Selon les calculs du Tokyo Shimbun, les prix ont désormais dépassé le sommet de la bulle de la fin des années 1980, qui pour toute une génération d’acheteurs japonais était la définition même de la folie.

Les locataires n’y échappent pas non plus. Les appartements familiaux des 23 arrondissements étaient proposés en février à 255 765 yens par mois en moyenne, 19^e hausse mensuelle d’affilée, selon des chiffres publiés par le Tokyo Shimbun.

Moins étranger qu’il n’y paraît

L’explication facile, c’est l’argent étranger, et elle a du succès. Le yen faible fait paraître Tokyo bon marché en dollars, et les acheteurs étrangers accaparent l’attention.

Les chiffres sont plus modestes que les discours. Des données du ministère du Territoire citées par le Tokyo Shimbun situent les résidents étrangers à 3,5 % des achats d’appartements neufs en 2025. La part est plus élevée dans les arrondissements les plus centraux, et les estimations varient selon la façon de compter un acheteur.

Lorsque le journal a examiné 222 appartements dans 23 immeubles, il a trouvé les entreprises et chefs d’entreprise japonais « plus présents » que les étrangers.

L’acheteur type est un pawā kappuru, un « couple puissant » à deux salaires de cadres, ou un investisseur. Tous deux sont japonais.

Une pénurie de bâtisseurs

Le vrai moteur, c’est l’offre. En 2000, les promoteurs ont livré 35 318 appartements neufs dans les 23 arrondissements. En 2025, ils en ont livré 8 064.

Sur l’ensemble du Grand Tokyo, l’offre est tombée à 21 962 logements, son plus bas niveau depuis le début des relevés en 1973.

L’analyste de LIFULL pointe le yen faible, qui a renchéri les matériaux importés, et la pénurie d’ouvriers du bâtiment, qui a fait monter les salaires. Dans le centre de Tokyo, il est devenu difficile de réunir du foncier à quelque prix que ce soit.

Les promoteurs ont réagi de façon rationnelle. Avec des coûts en hausse et un foncier rare, ils construisent moins et ciblent les acheteurs qui peuvent payer le plus. Les logements à plus de 100 millions de yens sont passés à 5 669 dans le Grand Tokyo l’an dernier.

Pour le couple à deux salaires, un appartement à 100 millions de yens avec un prêt sur 35 ans aux taux japonais reste possible. Pour presque tous les autres, l’okushon est passé de la plaisanterie au mur.

Sources

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Image de couverture : yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Recadrée.