Квартира за 100 млн єн стала в Токіо звичайною справою. Дивіться на забудовників, а не на іноземців

Окушон, «особняк за сто мільйонів єн», колись був жартом про роки бульбашки. У Токіо це тепер просто ціна нової квартири.

За даними порталу нерухомості LIFULL HOME’S, нові квартири, виставлені в перші п’ять місяців 2026 року, у 19 з 23 районів міста коштували в середньому понад 100 млн єн. Суміда, Аракава, Ітабасі й Адаті — давно доступні схід і північ міста — уперше перетнули цей рубіж.

У Тійоді, де розташовані Імператорський палац і міністерства, середня ціна становила 351,5 млн єн. Ще шість районів перевищили в середньому 200 млн. Найдешевший, Тайто, однаково дійшов до 68 млн.

Вище за бульбашку

Офіційна статистика розповідає ту саму історію повільніше. Інститут економіки нерухомості оцінює середню нову квартиру в 23 районах 2025 року в 136,13 млн єн — на 21,8% більше, ніж роком раніше, і третій рік поспіль понад 100 млн. У шести центральних районах цифра становила 195 млн.

За підрахунками Tokyo Shimbun, ціни вже перевищили пік бульбашки кінця 1980-х, який для цілого покоління японських покупців був синонімом божевілля.

Орендарям теж не втекти. Квартири сімейного розміру в 23 районах у лютому пропонували в середньому за 255 765 єн на місяць — 19-те місячне зростання поспіль, згідно з даними, опублікованими Tokyo Shimbun.

Менше іноземного, ніж здається

Просте пояснення — іноземні гроші, і воно популярне. Слабка єна зробила Токіо дешевим у доларах, а іноземні покупці отримують майже всю увагу.

Цифри скромніші за розмови. Дані міністерства землі, які наводить Tokyo Shimbun, оцінюють частку іноземних резидентів у купівлях нових квартир 2025 року в 3,5%. У найцентральніших районах частка вища, а оцінки залежать від того, як рахувати покупця.

Коли газета вивчила 222 квартири у 23 будівлях, вона виявила, що японські компанії й власники бізнесу «помітніші» за іноземців.

Типовий покупець — пава каппуру, «сильна пара» з двома зарплатами фахівців, або інвестор. І ті, й інші — місцеві.

Брак будівельників

Справжній двигун — пропозиція. 2000 року забудовники здали в 23 районах 35 318 нових квартир. 2025-го — 8 064.

По всьому Великому Токіо пропозиція впала до 21 962 одиниць — мінімуму від початку обліку 1973 року.

Аналітик LIFULL вказує на слабку єну, що здорожчила імпортні матеріали, і на брак будівельних робітників, що підняв зарплати. Зібрати ділянку в центрі Токіо стало важко за будь-які гроші.

Забудовники відреагували раціонально. За зростання витрат і дефіциту землі вони будують менше квартир і націлюють їх на тих, хто може заплатити найбільше. Кількість квартир, дорожчих за 100 млн єн, у Великому Токіо торік зросла до 5 669.

Для пари з двома зарплатами квартира за 100 млн єн з іпотекою на 35 років за японськими ставками лишається можливою. Для майже всіх інших окушон перетворився з жарту на стіну.

Джерела

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Фото на обкладинці: yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Кадровано.