东京的1亿日元公寓已成常态，该看的是开发商而不是外国人

“亿ション”，也就是“一亿日元的公寓”，过去是拿泡沫年代开玩笑的说法。如今在东京，这就是一套新公寓的价格。

根据房产门户网站LIFULL HOME’S，2026年头五个月挂牌的新建公寓，在东京23区中有19区平均价格超过1亿日元。长期被视为东京平价东区和北区的墨田、荒川、板桥和足立，首度越过这条线。

皇居和各部委所在的千代田区，平均价格3亿5150万日元；另有六个区平均超过2亿日元。最便宜的台东区，也还有6800万日元。

比泡沫还高

官方统计以较慢的步调讲述同一个故事。不动产经济研究所估计，2025年23区新建公寓平均价格为1亿3613万日元，一年上涨21.8%，连续第三年超过1亿日元。都心六区则达1亿9500万日元。

根据《东京新闻》的计算，房价已经超越1980年代末泡沫的高峰，而那个高峰，对一整代日本购房者来说就是疯狂的代名词。

租房族也逃不掉。根据《东京新闻》刊登的数字，23区家庭型公寓2月的平均挂牌租金为每月25万5765日元，连续第19个月上涨。

最方便的解释是外国资金，也很受欢迎。疲软的日元让东京以美元计显得便宜，外国买家也抢走了大部分目光。

数字比议论温和得多。《东京新闻》引用的国土交通省资料显示，2025年新建公寓的买家中，外国居民占3.5%。在最核心的几个区比例较高，而估计数字也会随着买家怎么算而不同。

该报检视23栋大楼中的222套公寓后发现，日本企业和企业主比外国人“更为显眼”。

典型的买家是“强力夫妻”（パワーカップル），也就是双薪专业人士，或是投资者。两者都是日本本地人。

真正的驱动力是供给。2000年，开发商在23区交付35318套新建公寓；2025年只有8064套。

整个首都圈的供给降到21962套，是1973年有纪录以来最低。

LIFULL的分析师指出，疲软的日元推高了进口建材成本，建筑工人短缺又推升了工资。在东京都心，无论出价多少，都很难整合出一块土地。

开发商的反应很理性：成本上升、土地稀缺，他们就盖得更少，并瞄准最付得起的买家。去年首都圈1亿日元以上的单位增加到5669套。

对双薪夫妻来说，以日本的利率背35年房贷买一套1亿日元的公寓，仍然可行。对几乎所有其他人而言，“亿ション”已经从笑话变成一道墙。

封面图片： yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. 已裁剪。