東京的1億日圓公寓已成常態，該看的是建商而不是外國人

「億ション」，也就是「一億日圓的公寓」，過去是拿泡沫年代開玩笑的說法。如今在東京，這就是一間新公寓的價格。

根據房產入口網站LIFULL HOME’S，2026年頭五個月刊登的新建公寓，在東京23區中有19區平均價格超過1億日圓。長期被視為東京平價東區和北區的墨田、荒川、板橋和足立，首度越過這條線。

皇居和各部會所在的千代田區，平均價格3億5,150萬日圓；另有六個區平均超過2億日圓。最便宜的台東區，也還有6,800萬日圓。

比泡沫還高

官方統計以較慢的步調訴說同一個故事。不動產經濟研究所估計，2025年23區新建公寓平均價格為1億3,613萬日圓，一年上漲21.8%，連續第三年超過1億日圓。都心六區則達1億9,500萬日圓。

根據《東京新聞》的計算，房價已經超越1980年代末泡沫的高峰，而那個高峰，對一整代日本購屋者來說就是瘋狂的代名詞。

租屋族也逃不掉。根據《東京新聞》刊登的數字，23區家庭型公寓2月的平均刊登租金為每月25萬5,765日圓，連續第19個月上漲。

最方便的解釋是外國資金，也很受歡迎。疲軟的日圓讓東京以美元計顯得便宜，外國買家也搶走了大部分目光。

數字比議論溫和得多。《東京新聞》引用的國土交通省資料顯示，2025年新建公寓的買家中，外國居民占3.5%。在最核心的幾個區比例較高，而估計數字也會隨著買家怎麼算而不同。

該報檢視23棟大樓中的222戶公寓後發現，日本企業和企業主比外國人「更為顯眼」。

典型的買家是「強力夫妻」（パワーカップル），也就是雙薪專業人士，或是投資人。兩者都是日本本地人。

真正的驅動力是供給。2000年，建商在23區交屋35,318戶新建公寓；2025年只有8,064戶。

整個首都圈的供給降到21,962戶，是1973年有紀錄以來最低。

LIFULL的分析師指出，疲軟的日圓推高了進口建材成本，營建工人短缺又推升了工資。在東京都心，無論出價多少，都很難整合出一塊土地。

建商的反應很理性：成本上升、土地稀缺，他們就蓋得更少，並瞄準最付得起的買家。去年首都圈1億日圓以上的物件增加到5,669戶。

對雙薪夫妻來說，以日本的利率背35年房貸買一間1億日圓的公寓，仍然可行。對幾乎所有其他人而言，「億ション」已經從笑話變成一道牆。

封面圖片： yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. 已裁切。