In Tokio ist die Wohnung für 100 Millionen Yen normal geworden. Die Ursache sind eher die Bauträger als die Ausländer

Die Okushon, die „Hundert-Millionen-Yen-Wohnung“, war früher ein Witz über die Blasenjahre. In Tokio ist sie heute schlicht der Preis einer Neubauwohnung.

Laut dem Immobilienportal LIFULL HOME’S kosteten die in den ersten fünf Monaten 2026 angebotenen Neubauwohnungen in 19 der 23 Bezirke der Stadt im Schnitt mehr als 100 Millionen Yen. Sumida, Arakawa, Itabashi und Adachi, lange der erschwingliche Osten und Norden der Stadt, überschritten die Marke zum ersten Mal.

Chiyoda, Sitz des Kaiserpalasts und der Ministerien, kam im Schnitt auf 351,5 Millionen Yen. Sechs weitere Bezirke lagen über 200 Millionen. Selbst der günstigste, Taito, erreichte noch 68 Millionen.

Höher als in der Blase

Die amtliche Reihe erzählt dieselbe Geschichte langsamer. Das Real Estate Economic Institute beziffert die durchschnittliche Neubauwohnung in den 23 Bezirken 2025 auf 136,13 Millionen Yen, 21,8 Prozent mehr als im Vorjahr und das dritte Jahr in Folge über 100 Millionen. In den sechs zentralen Bezirken lag der Wert bei 195 Millionen.

Nach Berechnung der Tokyo Shimbun haben die Preise inzwischen den Höchststand der Blase der späten 1980er-Jahre übertroffen, der für eine ganze Generation japanischer Käufer der Inbegriff des Wahnsinns war.

Auch Mieter entkommen dem nicht. Familienwohnungen in den 23 Bezirken wurden im Februar im Schnitt für 255.765 Yen im Monat angeboten, der 19. Anstieg in Folge, wie von der Tokyo Shimbun veröffentlichte Zahlen zeigen.

Weniger ausländisch, als es scheint

Die bequeme Erklärung ist ausländisches Geld, und sie ist beliebt. Der schwache Yen lässt Tokio in Dollar billig erscheinen, und ausländische Käufer bekommen die meiste Aufmerksamkeit.

Die Zahlen sind bescheidener als das Gerede. Von der Tokyo Shimbun zitierte Daten des Bodenministeriums beziffern den Anteil ausländischer Einwohner an den Neubaukäufen 2025 auf 3,5 Prozent. In den zentralsten Bezirken liegt er höher, und die Schätzungen schwanken je nachdem, wie ein Käufer gezählt wird.

Als die Zeitung 222 Wohnungen in 23 Gebäuden untersuchte, stellte sie fest, dass japanische Unternehmen und Firmeninhaber „stärker vertreten“ waren als Ausländer.

Der typische Käufer ist ein Pawā kappuru, ein „Power-Paar“ mit zwei Akademikergehältern, oder ein Anleger. Beide sind Einheimische.

Mangel an Bauleuten

Der eigentliche Treiber ist das Angebot. Im Jahr 2000 lieferten Bauträger in den 23 Bezirken 35.318 Neubauwohnungen. 2025 waren es 8.064.

Im gesamten Großraum Tokio fiel das Angebot auf 21.962 Einheiten, den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen 1973.

Der Analyst von LIFULL verweist auf den schwachen Yen, der importierte Baustoffe verteuert hat, und auf den Mangel an Bauarbeitern, der die Löhne treibt. Im Zentrum Tokios lässt sich Bauland zu fast keinem Preis mehr zusammenlegen.

Die Bauträger haben rational reagiert. Bei steigenden Kosten und knappem Land bauen sie weniger Wohnungen und zielen auf die Käufer, die am meisten zahlen können. Die Zahl der Einheiten über 100 Millionen Yen stieg im Großraum Tokio im vergangenen Jahr auf 5.669.

Für das Paar mit zwei Gehältern bleibt eine Wohnung für 100 Millionen Yen mit einem 35-jährigen Kredit zu japanischen Zinsen möglich. Für fast alle anderen ist die Okushon vom Witz zur Wand geworden.

Quellen

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Titelbild: yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Zugeschnitten.