Căn hộ 100 triệu yên đã thành bình thường ở Tokyo. Hãy nhìn vào giới xây dựng trước người nước ngoài

Okushon, “biệt thự trăm triệu yên”, từng là câu đùa về những năm bong bóng. Ở Tokyo, giờ nó đơn giản là giá của một căn hộ mới.

Theo cổng bất động sản LIFULL HOME’S, căn hộ mới được rao bán trong năm tháng đầu năm 2026 có giá trung bình trên 100 triệu yên ở 19 trong 23 quận của thành phố. Sumida, Arakawa, Itabashi và Adachi, từ lâu là vùng phía đông và phía bắc bình dân của thành phố, lần đầu vượt ngưỡng này.

Chiyoda, nơi có Hoàng cung và các bộ ngành, có giá trung bình 351,5 triệu yên. Thêm sáu quận khác trung bình trên 200 triệu. Quận rẻ nhất, Taito, vẫn ở mức 68 triệu.

Cao hơn cả thời bong bóng

Chuỗi số liệu chính thức kể cùng câu chuyện nhưng chậm hơn. Viện Kinh tế Bất động sản đặt giá trung bình căn hộ mới ở 23 quận năm 2025 ở mức 136,13 triệu yên, tăng 21,8% trong một năm và là năm thứ ba liên tiếp trên 100 triệu. Ở sáu quận trung tâm, con số là 195 triệu.

Theo tính toán của Tokyo Shimbun, giá đã vượt đỉnh bong bóng cuối thập niên 1980, vốn với cả một thế hệ người mua Nhật là định nghĩa của sự điên rồ.

Người thuê cũng không thoát. Các căn hộ cỡ gia đình ở 23 quận được rao cho thuê trung bình 255.765 yên mỗi tháng vào tháng 2, tháng tăng thứ 19 liên tiếp, theo số liệu Tokyo Shimbun công bố.

Ít “ngoại” hơn vẻ bề ngoài

Lời giải thích dễ dãi là tiền nước ngoài, và nó được ưa chuộng. Đồng yên yếu khiến Tokyo trông rẻ khi tính bằng đô la, và người mua nước ngoài nhận phần lớn sự chú ý.

Các con số khiêm tốn hơn những lời bàn tán. Số liệu của Bộ Đất đai được Tokyo Shimbun dẫn lại cho thấy cư dân nước ngoài chiếm 3,5% số vụ mua căn hộ mới năm 2025. Tỷ lệ cao hơn ở các quận trung tâm nhất, và ước tính thay đổi tùy cách tính người mua.

Khi tờ báo xem xét 222 căn hộ trong 23 tòa nhà, họ thấy các công ty và chủ doanh nghiệp Nhật “nổi bật hơn” người nước ngoài.

Người mua điển hình là một pawā kappuru, một “cặp đôi quyền lực” với hai mức lương chuyên gia, hoặc một nhà đầu tư. Cả hai đều là người trong nước.

Thiếu người xây

Động lực thực sự là nguồn cung. Năm 2000, các chủ đầu tư bàn giao 35.318 căn hộ mới ở 23 quận. Năm 2025, họ bàn giao 8.064 căn.

Trên toàn vùng thủ đô Tokyo, nguồn cung giảm xuống 21.962 căn, thấp nhất kể từ khi có số liệu năm 1973.

Chuyên gia phân tích của LIFULL chỉ ra đồng yên yếu, khiến vật liệu nhập khẩu đắt lên, và tình trạng thiếu công nhân xây dựng, đẩy lương tăng. Ở trung tâm Tokyo, gom đất đã trở nên khó khăn với bất kỳ giá nào.

Các chủ đầu tư đã phản ứng hợp lý. Với chi phí tăng và đất khan hiếm, họ xây ít căn hộ hơn và nhắm tới những người mua trả được nhiều nhất. Số căn trên 100 triệu yên ở vùng thủ đô Tokyo năm ngoái tăng lên 5.669.

Với cặp đôi hai nguồn lương, một căn hộ 100 triệu yên với khoản vay 35 năm theo lãi suất Nhật vẫn khả thi. Với hầu như mọi người khác, okushon đã từ câu đùa thành bức tường.

Nguồn

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Ảnh bìa: yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Đã cắt khung.