Квартира за 100 млн иен стала в Токио обычным делом. Смотрите на застройщиков, а не на иностранцев

Окушон, «особняк за сто миллионов иен», когда-то был шуткой про годы пузыря. В Токио это теперь просто цена новой квартиры.

По данным портала недвижимости LIFULL HOME’S, новые квартиры, выставленные в первые пять месяцев 2026 года, в 19 из 23 районов города стоили в среднем больше 100 млн иен. Сумида, Аракава, Итабаси и Адати — давно доступные восток и север города — впервые перешагнули этот рубеж.

В Тиёде, где находятся Императорский дворец и министерства, средняя цена составила 351,5 млн иен. Ещё шесть районов превысили в среднем 200 млн. Самый дешёвый, Тайто, всё равно дошёл до 68 млн.

Выше пузыря

Официальная статистика рассказывает ту же историю медленнее. Институт экономики недвижимости оценивает среднюю новую квартиру в 23 районах в 2025 году в 136,13 млн иен — на 21,8% больше, чем годом ранее, и третий год подряд выше 100 млн. В шести центральных районах цифра составила 195 млн.

По подсчётам Tokyo Shimbun, цены уже превысили пик пузыря конца 1980-х, который для целого поколения японских покупателей был синонимом безумия.

Арендаторам тоже не уйти. Квартиры семейного размера в 23 районах в феврале предлагались в среднем за 255 765 иен в месяц — 19-й месячный рост подряд, согласно данным, опубликованным Tokyo Shimbun.

Меньше иностранного, чем кажется

Простое объяснение — иностранные деньги, и оно популярно. Слабая иена сделала Токио дешёвым в долларах, а иностранные покупатели получают почти всё внимание.

Цифры скромнее разговоров. Данные министерства земли, которые приводит Tokyo Shimbun, оценивают долю иностранных резидентов в покупках новых квартир в 2025 году в 3,5%. В самых центральных районах доля выше, а оценки зависят от того, как считать покупателя.

Когда газета изучила 222 квартиры в 23 зданиях, она обнаружила, что японские компании и владельцы бизнеса «заметнее» иностранцев.

Типичный покупатель — пава каппуру, «сильная пара» с двумя зарплатами специалистов, или инвестор. И те, и другие — местные.

Нехватка строителей

Настоящий двигатель — предложение. В 2000 году застройщики сдали в 23 районах 35 318 новых квартир. В 2025-м — 8 064.

По всему Большому Токио предложение упало до 21 962 единиц — минимума с начала учёта в 1973 году.

Аналитик LIFULL указывает на слабую иену, удорожившую импортные материалы, и на нехватку строительных рабочих, поднявшую зарплаты. Собрать участок в центре Токио стало трудно за любые деньги.

Застройщики отреагировали рационально. При растущих издержках и дефиците земли они строят меньше квартир и нацеливают их на тех, кто может заплатить больше всех. Число квартир дороже 100 млн иен в Большом Токио в прошлом году выросло до 5 669.

Для пары с двумя зарплатами квартира за 100 млн иен с ипотекой на 35 лет по японским ставкам остаётся возможной. Для почти всех остальных окушон превратился из шутки в стену.

Источники

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Фото на обложке: yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Кадрировано.