Em Tóquio, o apartamento de ¥ 100 milhões virou coisa comum. Olhe para as construtoras antes dos estrangeiros

O okushon, a “mansão de cem milhões de ienes”, era piada sobre os anos da bolha. Em Tóquio, hoje é simplesmente o preço de um apartamento novo.

Segundo o portal imobiliário LIFULL HOME’S, os apartamentos novos anunciados nos cinco primeiros meses de 2026 custaram em média mais de ¥ 100 milhões em 19 dos 23 distritos da cidade. Sumida, Arakawa, Itabashi e Adachi, por muito tempo o leste e o norte acessíveis da cidade, cruzaram a linha pela primeira vez.

Chiyoda, onde ficam o Palácio Imperial e os ministérios, teve média de ¥ 351,5 milhões. Outros seis distritos ficaram acima de ¥ 200 milhões. O mais barato, Taito, ainda chegou a ¥ 68 milhões.

Acima da bolha

A série oficial conta a mesma história, mais devagar. O Real Estate Economic Institute estima o apartamento novo médio nos 23 distritos em ¥ 136,13 milhões em 2025, alta de 21,8% em um ano e o terceiro ano seguido acima de ¥ 100 milhões. Nos seis distritos centrais, o valor foi de ¥ 195 milhões.

Pelas contas do Tokyo Shimbun, os preços já passaram o pico da bolha do fim dos anos 1980, que para uma geração de compradores japoneses era a definição de loucura.

Quem aluga também não escapa. Apartamentos de tamanho familiar nos 23 distritos eram anunciados em fevereiro por uma média de ¥ 255.765 por mês, a 19ª alta mensal seguida, segundo números publicados pelo Tokyo Shimbun.

Menos estrangeiro do que parece

A explicação fácil é o dinheiro estrangeiro, e ela é popular. O iene fraco fez Tóquio parecer barata em dólares, e os compradores estrangeiros ficam com quase toda a atenção.

Os números são mais modestos que o falatório. Dados do Ministério da Terra citados pelo Tokyo Shimbun apontam residentes estrangeiros em 3,5% das compras de apartamentos novos em 2025. A fatia é maior nos distritos mais centrais, e as estimativas variam conforme a forma de contar o comprador.

Quando o jornal examinou 222 apartamentos em 23 prédios, viu que empresas e empresários japoneses eram “mais presentes” que os estrangeiros.

O comprador típico é um pawā kappuru, um “casal poderoso” com dois salários de profissionais, ou um investidor. Os dois são locais.

Falta de construtores

O motor de verdade é a oferta. Em 2000, as incorporadoras entregaram 35.318 apartamentos novos nos 23 distritos. Em 2025, entregaram 8.064.

Na Grande Tóquio, a oferta caiu para 21.962 unidades, a menor desde o início dos registros, em 1973.

O analista da LIFULL aponta o iene fraco, que encareceu os materiais importados, e a falta de trabalhadores da construção, que elevou os salários. No centro de Tóquio, ficou difícil juntar terreno a qualquer preço.

As incorporadoras reagiram de forma racional. Com custos em alta e terreno escasso, constroem menos apartamentos e os miram em quem pode pagar mais. As unidades acima de ¥ 100 milhões subiram para 5.669 na Grande Tóquio no ano passado.

Para o casal com dois salários, um apartamento de ¥ 100 milhões com financiamento de 35 anos aos juros japoneses continua possível. Para quase todo o resto, o okushon deixou de ser piada e virou muro.

Fontes

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Imagem de capa: yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Recortada.