De Dubaï à Milan : l’exode que les prix ne montrent pas

Dans les premiers jours de mars, alors que drones et missiles iraniens frappaient les Émirats arabes unis, les courtiers en jets privés de Dubaï ont observé quelque chose d’inédit : des résidents payant des centaines de milliers de dollars simplement pour partir. Une frappe a mis le feu à l’hôtel Fairmont de Palm Jumeirah.

Plus de 800 drones et 200 missiles ont été lancés sur le pays en quelques jours, et trois personnes ont été tuées. Pour une ville dont le modèle économique repose sur le fait d’être l’endroit sûr et peu taxé d’une région instable, c’était à peu près la pire publicité imaginable.

Au printemps, l’histoire a eu une suite. Milan, affirmaient agents immobiliers et conseillers en gestion de fortune, était le nouveau Dubaï. Des familles fortunées quittant le Golfe se seraient renseignées sur le forfait fiscal italien pour les nouveaux résidents, qui permet aux étrangers de payer une somme fixe sur l’ensemble de leurs revenus étrangers.

L’histoire avait le mérite d’être facile à se représenter.

Six mois plus tard, les chiffres des deux villes sont plus compliqués.

Dubaï : plus mou, pas vide

Les prix des logements à Dubaï ont bien baissé, mais peu. Le prix de vente résidentiel moyen en août s’établissait à 1 636 dirhams le pied carré, 1,7 % de moins qu’un an plus tôt, selon Cavendish Maxwell. C’était la première baisse annuelle depuis février 2021.

L’indice ValuStrat montre des appartements en recul de 5,3 % et des villas de 1,7 %. Fitch avait prévu une correction pouvant atteindre 15 % avant même le début du conflit.

Les volumes se sont redressés plus vite que les prix. Selon Betterhomes, les ventes d’août dépassaient de 38 % leur point bas de mai. Et le haut du marché, celui dont parlait le récit de l’exode, semble le plus solide de tous.

On a compté 193 ventes au-dessus de 10 millions de dirhams en août, contre 149 en juin, et les ventes sur plan au-dessus de 15 millions de dirhams (4,1 millions de dollars) étaient en hausse de 12 % sur un an. La transaction la plus chère du mois, à Orla Infinity sur Palm Jumeirah, a atteint 79 millions de dirhams.

Certains de ceux qui sont partis en mars ne sont pas revenus. Mais ceux qui achètent les biens les plus chers de Dubaï, à en juger par ces données, continuent de les acheter.

Milan : le prix du forfait fiscal

L’attrait de Milan est réel, mais il est bien antérieur à la guerre. L’Italie a instauré son forfait pour nouveaux résidents en 2017, à 100 000 euros par an, et on l’a vite surnommé du nom de Cristiano Ronaldo, arrivé à la Juventus l’année suivante.

Le montant a doublé à 200 000 euros en 2024 et atteint depuis 300 000 euros. La suppression du statut de non-dom au Royaume-Uni en avril 2025 avait déjà envoyé une vague d’acheteurs installés en Grande-Bretagne vers la ville avant qu’aucun missile ne touche le Golfe.

Les prix immobiliers milanais ont progressé de 38 % en cinq ans, et en novembre 2025 la ville a dépassé Venise comme la plus chère d’Italie, avec une moyenne d’un peu plus de 5 000 euros le mètre carré. C’est beaucoup pour l’Italie et encore très peu à l’aune de Londres ou des meilleures adresses de Dubaï.

Le forfait, toutefois, n’est pas un dispositif pour les fortunes moyennes. À 300 000 euros par an, il n’a de sens que pour des personnes aux revenus étrangers très élevés, ce qui explique peut-être que ses bénéficiaires se comptent par centaines ou par quelques milliers.

Environ 1 500 personnes y ont eu recours en 2023, selon des chiffres publiés par le quotidien catalan Ara, et il a rapporté 315 millions d’euros entre 2020 et 2023.

Tout le monde en Europe ne s’en réjouit pas. François Bayrou, lorsqu’il était Premier ministre, a accusé l’Italie de dumping fiscal. À Milan, Salvatore Monteduro, du syndicat UIL, a formulé la plainte locale plus sèchement : la ville, a-t-il dit, « attire ceux qui ont un fort pouvoir d’achat et peuvent se permettre d’acheter ».

Où vont vraiment les riches

La migration des fortunes est notoirement difficile à mesurer. Les conseillers qui vendent des services de relocalisation ont intérêt à décrire une ruée, et les militants de la justice fiscale un filet d’eau. Au Royaume-Uni, le débat se poursuit sur le départ ou non des non-doms après les réformes de 2025 : les données officielles montrent une légère baisse de leur nombre, et les classements de fortunes des départs remarqués, dont l’installation à Dubaï prêtée au magnat de l’acier Lakshmi Mittal.

L’explication la plus simple des deux séries de chiffres est que relativement peu de gens ont choisi une ville plutôt que l’autre. Acheter un appartement à Milan n’oblige pas à vendre une villa sur la Palm, et une famille assez riche pour verser 300 000 euros d’impôt par an à l’Italie peut en général garder les deux.

Cela expliquerait que le boom milanais et un été animé dans le haut du marché dubaïote se soient produits en même temps.

Sources

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Image de couverture : Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Recadrée.