De Dubai a Milão: o êxodo que os preços não mostram

Nos primeiros dias de março, enquanto drones e mísseis iranianos atingiam os Emirados Árabes Unidos, corretores de jatos particulares em Dubai relataram algo inédito: moradores pagando centenas de milhares de dólares só para sair. Um ataque incendiou o hotel Fairmont, na Palm Jumeirah.

Mais de 800 drones e 200 mísseis foram lançados contra o país em poucos dias, e três pessoas morreram. Para uma cidade cujo modelo de negócios depende de ser o lugar seguro e de impostos baixos numa região instável, era quase a pior propaganda possível.

Em poucas semanas, a história ganhou continuação. Milão, diziam corretores de imóveis e consultores de patrimônio, era a nova Dubai. Famílias ricas deixando o Golfo estariam perguntando sobre o imposto fixo da Itália para novos residentes, que permite a estrangeiros pagar um valor fixo sobre toda a renda obtida no exterior.

A história tinha a virtude de ser fácil de imaginar.

Seis meses depois, os números das duas cidades são mais complicados.

Dubai: mais morna, não vazia

Os preços dos imóveis em Dubai caíram, mas pouco. O preço médio de venda residencial em agosto foi de 1.636 dirhams por pé quadrado, 1,7% abaixo de um ano antes, segundo a Cavendish Maxwell. Foi a primeira queda anual desde fevereiro de 2021.

O índice da ValuStrat mostra apartamentos 5,3% abaixo e casas 1,7% abaixo. A Fitch havia previsto uma correção de até 15% antes mesmo do conflito.

O volume se recuperou mais rápido que os preços. A Betterhomes diz que as vendas de agosto ficaram 38% acima do ponto mais baixo, em maio. E o topo do mercado, justamente a parte de que tratava a história do êxodo, parece o mais forte de todos.

Houve 193 vendas acima de 10 milhões de dirhams em agosto, contra 149 em junho, e as vendas na planta acima de 15 milhões de dirhams (US$ 4,1 milhões) foram 12% maiores que um ano antes. A transação mais cara do mês, no Orla Infinity, na Palm Jumeirah, foi de 79 milhões de dirhams.

Parte de quem saiu em março não voltou. Mas quem compra os imóveis mais caros de Dubai, por esses dados, continua comprando.

Milão: o preço do imposto fixo

O apelo de Milão é real, mas é bem anterior à guerra. A Itália criou o imposto fixo para novos residentes em 2017, a € 100 mil por ano, e ele logo ganhou o apelido de Cristiano Ronaldo, que foi para a Juventus no ano seguinte.

O valor dobrou para € 200 mil em 2024 e depois subiu para € 300 mil. O fim do status de non-dom no Reino Unido, em abril de 2025, já tinha mandado uma onda de compradores baseados na Grã-Bretanha para a cidade antes que qualquer míssil atingisse o Golfo.

Os preços dos imóveis em Milão subiram 38% em cinco anos, e em novembro de 2025 a cidade passou Veneza como a mais cara da Itália, com média de pouco mais de € 5 mil por metro quadrado. É muito para a Itália e ainda pouquíssimo para os padrões de Londres ou dos melhores endereços de Dubai.

O imposto fixo, porém, não é para quem é moderadamente rico. A € 300 mil por ano, só compensa para quem tem rendas estrangeiras muito altas, o que talvez explique por que a adesão é contada em centenas ou poucos milhares.

Cerca de 1.500 pessoas usaram o regime em 2023, segundo números publicados pelo jornal catalão Ara, e ele arrecadou € 315 milhões entre 2020 e 2023.

Nem todo mundo na Europa está feliz. François Bayrou, quando era primeiro-ministro da França, acusou a Itália de dumping fiscal. Em Milão, Salvatore Monteduro, do sindicato UIL, resumiu a queixa local com mais secura: a cidade, disse ele, “é atraente para quem tem alto poder aquisitivo e pode comprar”.

Para onde os ricos vão de fato

A migração de riqueza é notoriamente difícil de medir. Consultores que vendem serviços de mudança têm interesse em descrever uma debandada, e militantes da justiça fiscal, em descrever um gotejamento. No Reino Unido, continua a discussão sobre se os non-doms saíram depois das reformas de 2025: dados oficiais mostram uma pequena queda no número deles, e as listas de ricos mostram saídas de destaque, como a mudança para Dubai atribuída ao magnata do aço Lakshmi Mittal.

A explicação mais simples para os dois conjuntos de números é que relativamente poucas pessoas trocaram uma cidade pela outra. Comprar um apartamento em Milão não exige vender uma mansão na Palm, e uma família rica o bastante para pagar à Itália € 300 mil por ano em imposto geralmente pode manter os dois.

Isso explicaria o boom de Milão e um verão movimentado no topo do mercado de Dubai acontecendo ao mesmo tempo.

Fontes

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Imagem de capa: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Recortada.