从迪拜到米兰：房价数据里找不到的出走潮

3月初，伊朗的无人机和导弹袭击阿拉伯联合酋长国，迪拜的私人飞机经纪商见到了前所未见的景象：居民付出数十万美元，只为了离开。一次袭击让棕榈岛朱美拉的费尔蒙酒店起火。

短短几天内，有超过800架无人机和200枚导弹射向这个国家，三人丧生。对一座以“动荡地区中安全、低税的地方”为商业模式的城市来说，这几乎是能想象到最糟的广告。

到了春天，故事有了续集。房产中介和财富顾问说，米兰是新的迪拜。据说离开海湾的富裕家庭都在打听意大利针对新居民的定额税，让外国人可以就所有海外收入缴纳一笔固定金额。

这个故事的好处是很容易想象。

半年过去，两座城市的数字都比想象中复杂。

迪拜：转弱，但没有空城

迪拜房价确实下跌了，只是跌得不多。根据Cavendish Maxwell的数据，8月住宅平均成交价为每平方英尺1636迪拉姆，比一年前低1.7%，是2021年2月以来首次同比下降。

ValuStrat的指数显示公寓下跌5.3%，别墅下跌1.7%。惠誉在冲突开始前就预测会有最多15%的调整。

成交量回升得比房价快。Betterhomes表示，8月销售比5月的低点高出38%。而市场顶端，也就是出走故事所说的那一块，看起来最强劲。

8月有193笔1000万迪拉姆以上的交易，6月则为149笔；1500万迪拉姆（410万美元）以上的楼花销售比一年前多12%。当月最贵的一笔交易在棕榈岛朱美拉的Orla Infinity，金额7900万迪拉姆。

3月离开的人当中，有些没有回来。但从这些数据看，买迪拜最贵房产的人，仍然在买。

米兰的吸引力是真的，但早在战争之前就存在。意大利在2017年推出新居民定额税，每年10万欧元，很快就以次年转投尤文图斯的C罗（Cristiano Ronaldo）命名。

这笔金额在2024年翻倍至20万欧元，之后又升至30万欧元。英国在2025年4月废除非本籍居民（non-dom）身份，在任何导弹打到海湾之前，就已经把一波住在英国的买家送到了米兰。

米兰房价五年上涨38%，2025年11月超越威尼斯成为意大利最贵的城市，平均每平方米略高于5000欧元。这对意大利来说很高，但以伦敦或迪拜顶级地段的标准来看仍然很低。

不过，定额税并不是给小有财富的人用的。每年30万欧元，只有海外收入非常高的人才划算，这或许说明了为何使用人数只以数百到几千计。

根据加泰罗尼亚《Ara》报刊登的数字，2023年约有1500人使用这项制度，2020至2023年间共带来3.15亿欧元税收。

并不是欧洲每个人都乐见其成。法国前总理贝鲁（François Bayrou）在任时曾指控意大利搞税收倾销。在米兰，UIL工会的萨尔瓦多·蒙特杜罗（Salvatore Monteduro）更冷淡地说出当地的不满：他说，这座城市“对购买力高、买得起的人有吸引力”。

财富迁移是出了名的难以衡量。销售移居服务的顾问乐于描述一场大逃亡，税收公平倡导者则乐于描述涓涓细流。在英国，非本籍居民是否在2025年改革后离开，争论仍在持续：官方数据显示人数小幅下降，富豪榜则显示几位名人出走，包括据报搬到迪拜的钢铁大亨拉克希米·米塔尔（Lakshmi Mittal）。

对这两组数字最简单的解释是：真正在两座城市之间二选一的人相对很少。在米兰买一套公寓，不需要卖掉棕榈岛的别墅；一个有钱到每年能付给意大利30万欧元税款的家庭，通常两边都留得住。

这就能解释，为何米兰的热潮与迪拜高端市场热络的夏天会同时发生。

封面图片： Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. 已裁剪。