З Дубая до Мілана: вихід, якого не видно в цінах

У перші дні березня, коли іранські дрони й ракети били по Об’єднаних Арабських Еміратах, брокери приватних літаків у Дубаї зіткнулися з тим, чого раніше не бачили: мешканці платили сотні тисяч доларів, аби лише виїхати. Один з ударів спричинив пожежу в готелі Fairmont на Пальмі Джумейра.

За кілька днів по країні випустили понад 800 дронів і 200 ракет, загинули троє людей. Для міста, чия бізнес-модель тримається на тому, що воно безпечне місце з низькими податками в нестабільному регіоні, це була чи не найгірша реклама з можливих.

До весни історія отримала продовження. Мілан, казали ріелтори й консультанти з управління капіталом, — це новий Дубай. Заможні родини, що покидали Перську затоку, нібито розпитували про італійський фіксований податок для нових резидентів, який дає змогу іноземцям платити фіксовану суму з усіх закордонних доходів.

Ця історія мала перевагу: її легко уявити.

Через пів року цифри з обох міст виглядають складніше.

Дубай: спокійніше, але не порожньо

Ціни на житло в Дубаї справді знизилися, але ненабагато. Середня ціна продажу житла в серпні становила 1 636 дирхамів за квадратний фут, на 1,7% нижче, ніж роком раніше, за даними Cavendish Maxwell. Це перше річне зниження з лютого 2021 року.

Індекс ValuStrat показує зниження на 5,3% для квартир і на 1,7% для вілл. Fitch ще до початку конфлікту прогнозував корекцію до 15%.

Обсяги відновилися швидше за ціни. За даними Betterhomes, продажі в серпні були на 38% вищими за травневий мінімум. А верхній сегмент ринку — той самий, про який ішлося в історії про вихід, — виглядає найсильнішим.

У серпні було 193 угоди дорожчі за 10 млн дирхамів проти 149 у червні, а продажі на етапі будівництва дорожчі за 15 млн дирхамів (4,1 млн доларів) зросли на 12% за рік. Найдорожча угода місяця, в Orla Infinity на Пальмі Джумейра, становила 79 млн дирхамів.

Частина тих, хто виїхав у березні, не повернулася. Але ті, хто купує найдорожчу нерухомість Дубая, судячи з цих даних, і далі її купують.

Мілан: ціна фіксованого податку

Привабливість Мілана реальна, але виникла задовго до війни. Італія запровадила фіксований податок для нових резидентів 2017 року в розмірі €100 тис. на рік, і його швидко прозвали на честь Кріштіану Роналду, який перейшов до «Ювентуса» наступного року.

2024 року суму подвоїли до €200 тис., а згодом підняли до €300 тис. Скасування статусу non-dom у Великій Британії у квітні 2025 року відправило до міста хвилю покупців, які жили в Британії, ще до того, як бодай одна ракета впала в Затоці.

Ціни на нерухомість у Мілані за п’ять років зросли на 38%, і в листопаді 2025 року місто обійшло Венецію як найдорожче в Італії — у середньому трохи більше €5 тис. за квадратний метр. Для Італії це багато, а за мірками Лондона чи найкращих адрес Дубая — досі дуже мало.

Утім, фіксований податок — не схема для помірно багатих. За €300 тис. на рік він має сенс лише для людей з дуже великими закордонними доходами, і, можливо, тому користувачів рахують сотнями й небагатьма тисячами.

За даними, які опублікувала каталонська газета Ara, 2023 року режимом скористалися близько 1 500 людей, а у 2020–2023 роках він приніс €315 млн.

У Європі задоволені не всі. Франсуа Байру, бувши прем’єр-міністром Франції, звинуватив Італію в податковому демпінгу. У Мілані Сальваторе Монтедуро з профспілки UIL сформулював місцеве невдоволення сухіше: місто, за його словами, «привабливе для тих, хто має високу купівельну спроможність і може дозволити собі купувати».

Куди насправді їдуть багаті

Міграцію капіталу, як відомо, важко виміряти. Консультантам, що продають послуги з переїзду, вигідно описувати масову втечу, а борцям за податкову справедливість — тонкий струмочок. У Великій Британії триває суперечка про те, чи виїхали non-dom після реформ 2025 року: офіційні дані показують невелике зменшення їхньої кількості, а списки багатіїв — гучні від’їзди, зокрема повідомлення про переїзд сталевого магната Лакшмі Міттала до Дубая.

Найпростіше пояснення обох рядів цифр у тому, що порівняно небагато людей обирали одне місто замість іншого. Купівля квартири в Мілані не вимагає продавати віллу на Пальмі, а родина, достатньо багата, щоб платити Італії €300 тис. податку на рік, зазвичай може дозволити собі залишити і те, і те.

Це пояснило б, чому бум у Мілані та жваве літо у верхньому сегменті ринку Дубая припали на той самий час.

Джерела

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Фото на обкладинці: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Кадровано.