Von Dubai nach Mailand: der Exodus, den die Preisdaten nicht finden

In den ersten Märztagen, als iranische Drohnen und Raketen die Vereinigten Arabischen Emirate trafen, berichteten Privatjet-Makler in Dubai von etwas, das sie noch nie erlebt hatten: Bewohner, die Hunderttausende Dollar zahlten, nur um wegzukommen. Ein Einschlag setzte das Hotel Fairmont auf Palm Jumeirah in Brand.

Binnen weniger Tage wurden mehr als 800 Drohnen und 200 Raketen auf das Land abgefeuert, drei Menschen kamen ums Leben. Für eine Stadt, deren Geschäftsmodell darauf beruht, der sichere Ort mit niedrigen Steuern in einer unruhigen Region zu sein, war das so ziemlich die schlechteste denkbare Werbung.

Im Frühjahr bekam die Geschichte eine Fortsetzung. Mailand, sagten Immobilienmakler und Vermögensberater, sei das neue Dubai. Wohlhabende Familien, die den Golf verließen, erkundigten sich angeblich nach Italiens Pauschalsteuer für Neuzuzügler, mit der Ausländer einen festen Betrag auf ihre gesamten Auslandseinkünfte zahlen.

Die Geschichte hatte den Vorzug, dass man sie sich leicht vorstellen konnte.

Sechs Monate später sind die Zahlen aus beiden Städten komplizierter.

Dubai: schwächer, nicht leer

Die Wohnungspreise in Dubai sind tatsächlich gefallen, nur nicht stark. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnimmobilien lag im August bei 1.636 Dirham je Quadratfuß, 1,7 Prozent unter dem Vorjahr, so Cavendish Maxwell. Es war der erste Rückgang im Jahresvergleich seit Februar 2021.

Der ValuStrat-Index zeigt Wohnungen 5,3 Prozent und Villen 1,7 Prozent im Minus. Fitch hatte schon vor Beginn des Konflikts eine Korrektur von bis zu 15 Prozent vorhergesagt.

Das Volumen erholte sich schneller als die Preise. Laut Betterhomes lagen die Verkäufe im August 38 Prozent über ihrem Tiefpunkt im Mai. Und die Spitze des Marktes, um die es in der Exodus-Geschichte ging, wirkt am stärksten von allen.

Im August gab es 193 Verkäufe über 10 Millionen Dirham, nach 149 im Juni, und Verkäufe ab Plan über 15 Millionen Dirham (4,1 Millionen Dollar) lagen 12 Prozent über dem Vorjahr. Die teuerste Transaktion des Monats, im Orla Infinity auf Palm Jumeirah, belief sich auf 79 Millionen Dirham.

Manche, die im März gegangen sind, sind nicht zurückgekehrt. Doch wer Dubais teuerste Immobilien kauft, kauft sie diesen Daten zufolge weiterhin.

Mailand: der Preis der Pauschalsteuer

Mailands Anziehungskraft ist real, aber sie ist viel älter als der Krieg. Italien führte die Pauschalsteuer für Neuzuzügler 2017 mit 100.000 Euro im Jahr ein, und sie bekam schnell den Spitznamen nach Cristiano Ronaldo, der im Jahr darauf zu Juventus wechselte.

Der Betrag verdoppelte sich 2024 auf 200.000 Euro und ist seither auf 300.000 Euro gestiegen. Die Abschaffung des Non-Dom-Status in Großbritannien im April 2025 hatte schon eine Welle von in Großbritannien ansässigen Käufern in die Stadt geschickt, bevor irgendeine Rakete den Golf traf.

Die Mailänder Immobilienpreise stiegen in fünf Jahren um 38 Prozent, und im November 2025 überholte die Stadt Venedig als teuerste Italiens, mit durchschnittlich gut 5.000 Euro je Quadratmeter. Das ist viel für Italien und noch sehr wenig gemessen an London oder den besten Adressen Dubais.

Die Pauschalsteuer ist allerdings kein Modell für mäßig Reiche. Bei 300.000 Euro im Jahr lohnt sie sich nur für Menschen mit sehr hohen Auslandseinkünften, was erklären dürfte, warum die Nutzer in Hunderten und niedrigen Tausenden gezählt werden.

Etwa 1.500 Menschen nutzten die Regelung 2023, wie aus Zahlen hervorgeht, die die katalanische Zeitung Ara veröffentlichte, und sie brachte zwischen 2020 und 2023 315 Millionen Euro ein.

Nicht jeder in Europa ist begeistert. François Bayrou warf Italien als französischer Premierminister Steuerdumping vor. In Mailand formulierte Salvatore Monteduro von der Gewerkschaft UIL die lokale Klage trockener: Die Stadt, sagte er, „ist attraktiv für diejenigen mit hoher Kaufkraft, die es sich leisten können zu kaufen“.

Wohin die Reichen wirklich gehen

Vermögensmigration ist bekanntermaßen schwer zu messen. Berater, die Umzugsdienste verkaufen, haben ein Interesse daran, eine Massenflucht zu beschreiben, Steueraktivisten daran, ein Rinnsal zu beschreiben. In Großbritannien geht der Streit darüber weiter, ob Non-Doms nach den Reformen von 2025 gegangen sind: Amtliche Daten zeigen einen leichten Rückgang ihrer Zahl, Reichenlisten zeigen prominente Abgänge, darunter den berichteten Umzug des Stahlmagnaten Lakshmi Mittal nach Dubai.

Die einfachste Erklärung für beide Zahlenreihen ist, dass relativ wenige Menschen sich für eine Stadt und gegen die andere entschieden haben. Wer in Mailand eine Wohnung kauft, muss keine Villa auf der Palm verkaufen, und eine Familie, die reich genug ist, Italien 300.000 Euro Steuern im Jahr zu zahlen, kann in der Regel beides behalten.

Das würde erklären, warum Mailands Boom und ein lebhafter Sommer an der Spitze des Dubaier Marktes gleichzeitig stattfanden.

Quellen

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Titelbild: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Zugeschnitten.