En Tokio, el piso de 100 millones de yenes ya es lo normal. Hay que mirar a los constructores antes que a los extranjeros

El okushon, la “mansión de cien millones de yenes”, era antes un chiste sobre los años de la burbuja. En Tokio es hoy, sencillamente, lo que cuesta un piso nuevo.

Según el portal inmobiliario LIFULL HOME’S, los pisos nuevos anunciados en los cinco primeros meses de 2026 superaron de media los 100 millones de yenes en 19 de los 23 distritos de la ciudad. Sumida, Arakawa, Itabashi y Adachi, durante mucho tiempo el este y el norte asequibles de la ciudad, cruzaron la línea por primera vez.

Chiyoda, donde están el Palacio Imperial y los ministerios, promedió 351,5 millones de yenes. Otros seis distritos superaron de media los 200 millones. El más barato, Taito, aún se quedó en 68 millones.

Por encima de la burbuja

La serie oficial cuenta la misma historia más despacio. El Real Estate Economic Institute sitúa el precio medio de un piso nuevo en los 23 distritos en 136,13 millones de yenes en 2025, un 21,8% más en un año y el tercer año seguido por encima de los 100 millones. En los seis distritos centrales la cifra fue de 195 millones.

Según los cálculos del Tokyo Shimbun, los precios han superado ya el pico de la burbuja de finales de los ochenta, que para una generación de compradores japoneses era la definición de la locura.

Los inquilinos tampoco se libran. Los pisos de tamaño familiar en los 23 distritos se anunciaban en febrero a una media de 255.765 yenes al mes, la 19.ª subida mensual consecutiva, según cifras publicadas por el Tokyo Shimbun.

Menos extranjero de lo que parece

La explicación fácil es el dinero extranjero, y es popular. El yen débil ha hecho que Tokio parezca barato en dólares, y los compradores extranjeros se llevan casi toda la atención.

Las cifras son más modestas que el ruido. Datos del ministerio de Territorio citados por el Tokyo Shimbun sitúan a los residentes extranjeros en el 3,5% de las compras de pisos nuevos en 2025. La proporción es mayor en los distritos más céntricos, y las estimaciones varían según cómo se cuente a un comprador.

Cuando el diario examinó 222 pisos en 23 edificios, encontró que las empresas y los empresarios japoneses tenían “más peso” que los extranjeros.

El comprador típico es una pawā kappuru, una “pareja poderosa” con dos sueldos de profesionales, o un inversor. Ambos son nacionales.

Escasez de constructores

El verdadero motor es la oferta. En 2000, los promotores entregaron 35.318 pisos nuevos en los 23 distritos. En 2025 entregaron 8.064.

En el conjunto del área metropolitana de Tokio, la oferta cayó a 21.962 unidades, la cifra más baja desde que empezaron los registros en 1973.

El analista de LIFULL señala al yen débil, que ha encarecido los materiales importados, y a la escasez de obreros de la construcción, que ha subido los salarios. En el centro de Tokio se ha vuelto difícil reunir suelo a cualquier precio.

Los promotores han reaccionado de forma racional. Con costes al alza y suelo escaso, construyen menos pisos y los dirigen a los compradores que más pueden pagar. Las viviendas de más de 100 millones de yenes subieron a 5.669 en el área metropolitana de Tokio el año pasado.

Para la pareja con dos sueldos, un piso de 100 millones de yenes con una hipoteca a 35 años a los tipos japoneses sigue siendo posible. Para casi todos los demás, el okushon ha pasado de chiste a muro.

Fuentes

• LIFULL: ¥100mn-plus average spreads to 19 of Tokyo’s 23 wards (2026)
• nippon.com: 23-ward average ¥136.13mn, Real Estate Economic Institute
• Tokyo Shimbun: who is buying Tokyo’s hundred-million-yen flats
• Nikkei: capital-region new flat prices at a record

Imagen de portada: yano (Panoramio), Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0. Recortada.