Từ Dubai sang Milan: cuộc tháo chạy mà dữ liệu giá không tìm thấy

Những ngày đầu tháng 3, khi máy bay không người lái và tên lửa của Iran tấn công Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, giới môi giới máy bay riêng ở Dubai chứng kiến điều chưa từng thấy: cư dân trả hàng trăm nghìn USD chỉ để rời đi. Một đòn tấn công làm cháy khách sạn Fairmont trên Palm Jumeirah.

Hơn 800 máy bay không người lái và 200 tên lửa được phóng vào nước này chỉ trong vài ngày, và ba người thiệt mạng. Với một thành phố có mô hình kinh doanh dựa trên việc là nơi an toàn, thuế thấp giữa một khu vực bất ổn, đó gần như là quảng cáo tệ nhất có thể tưởng tượng.

Đến mùa xuân, câu chuyện có phần tiếp theo. Milan, theo lời các môi giới bất động sản và cố vấn tài sản, là Dubai mới. Các gia đình giàu có rời vùng Vịnh được cho là đang hỏi về chế độ thuế khoán của Italy dành cho cư dân mới, cho phép người nước ngoài nộp một khoản cố định cho toàn bộ thu nhập ở nước ngoài.

Câu chuyện có ưu điểm là rất dễ hình dung.

Sáu tháng sau, số liệu từ cả hai thành phố phức tạp hơn thế.

Dubai: chững lại, không trống rỗng

Giá nhà ở Dubai quả có giảm, nhưng không nhiều. Giá bán nhà ở trung bình tháng 8 là 1.636 dirham mỗi foot vuông, thấp hơn 1,7% so với một năm trước, theo Cavendish Maxwell. Đó là lần giảm theo năm đầu tiên kể từ tháng 2/2021.

Chỉ số của ValuStrat cho thấy căn hộ giảm 5,3% và biệt thự giảm 1,7%. Fitch đã dự báo mức điều chỉnh tới 15% từ trước khi xung đột nổ ra.

Khối lượng giao dịch hồi phục nhanh hơn giá. Betterhomes cho biết doanh số tháng 8 cao hơn 38% so với đáy hồi tháng 5. Và phần đỉnh thị trường, đúng phần mà câu chuyện tháo chạy nói tới, trông mạnh nhất.

Có 193 giao dịch trên 10 triệu dirham trong tháng 8, so với 149 trong tháng 6, và doanh số bán trên giấy trên 15 triệu dirham (4,1 triệu USD) cao hơn 12% so với một năm trước. Giao dịch đắt nhất trong tháng, tại Orla Infinity trên Palm Jumeirah, là 79 triệu dirham.

Một số người rời đi hồi tháng 3 chưa quay lại. Nhưng những người mua bất động sản đắt nhất Dubai, theo các số liệu này, vẫn đang mua.

Milan: cái giá của thuế khoán

Sức hút của Milan là có thật nhưng đã có từ lâu trước chiến tranh. Italy đưa ra thuế khoán cho cư dân mới năm 2017 ở mức 100.000 euro mỗi năm, và nó nhanh chóng được gọi theo tên Cristiano Ronaldo, người chuyển tới Juventus năm sau đó.

Mức này tăng gấp đôi lên 200.000 euro năm 2024 và từ đó đã lên 300.000 euro. Việc Anh bãi bỏ quy chế non-dom vào tháng 4/2025 đã đưa một làn sóng người mua sống ở Anh tới thành phố này trước khi có bất cứ tên lửa nào rơi xuống vùng Vịnh.

Giá bất động sản Milan tăng 38% trong năm năm, và tháng 11/2025 thành phố vượt Venice để trở thành nơi đắt nhất Italy, trung bình hơn 5.000 euro mỗi mét vuông một chút. Mức đó cao với Italy nhưng vẫn rất thấp so với London hay những địa chỉ đắt nhất Dubai.

Tuy nhiên, thuế khoán không phải dành cho người giàu vừa phải. Ở mức 300.000 euro mỗi năm, nó chỉ hợp lý với những người có thu nhập nước ngoài rất lớn, và có lẽ vì vậy mà số người dùng chỉ tính bằng hàng trăm đến vài nghìn.

Khoảng 1.500 người sử dụng chế độ này năm 2023, theo số liệu tờ Ara của Catalonia công bố, và nó thu về 315 triệu euro trong giai đoạn 2020–2023.

Không phải ai ở châu Âu cũng vui. François Bayrou, khi còn là thủ tướng Pháp, đã cáo buộc Italy bán phá giá thuế. Ở Milan, Salvatore Monteduro của công đoàn UIL diễn đạt lời phàn nàn địa phương khô khan hơn: thành phố, ông nói, “hấp dẫn với những người có sức mua cao, đủ khả năng mua”.

Người giàu thực sự đi đâu

Di cư của giới giàu nổi tiếng khó đo đếm. Các cố vấn bán dịch vụ di cư có lợi khi mô tả một cuộc tháo chạy ồ ạt, còn giới vận động công bằng thuế có lợi khi mô tả một dòng chảy nhỏ giọt. Ở Anh, tranh cãi về việc liệu những người non-dom có ra đi sau cải cách năm 2025 vẫn tiếp diễn: số liệu chính thức cho thấy số lượng giảm nhẹ, còn các danh sách người giàu cho thấy những cuộc ra đi đáng chú ý, trong đó có việc ông trùm thép Lakshmi Mittal được cho là đã chuyển tới Dubai.

Cách giải thích đơn giản nhất cho cả hai bộ số liệu là tương đối ít người thực sự chọn thành phố này thay cho thành phố kia. Mua một căn hộ ở Milan không buộc phải bán biệt thự trên Palm, và một gia đình đủ giàu để trả Italy 300.000 euro tiền thuế mỗi năm thường có thể giữ cả hai.

Điều đó giải thích vì sao cơn sốt ở Milan và một mùa hè sôi động ở phân khúc cao cấp của Dubai lại diễn ra cùng lúc.

Nguồn

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Ảnh bìa: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Đã cắt khung.