दुबई से मिलान: वह पलायन जो क़ीमतों के आँकड़ों में नहीं दिखता

मार्च के शुरुआती दिनों में, जब ईरानी ड्रोन और मिसाइलें संयुक्त अरब अमीरात पर गिर रही थीं, दुबई के प्राइवेट जेट ब्रोकरों ने कुछ ऐसा देखा जो पहले कभी नहीं देखा था: निवासी सिर्फ़ निकल जाने के लिए लाखों डॉलर चुका रहे थे। एक हमले से पाम जुमेराह के फ़ेयरमोंट होटल में आग लग गई।

कुछ ही दिनों में देश पर 800 से ज़्यादा ड्रोन और 200 मिसाइलें दाग़ी गईं, और तीन लोगों की मौत हुई। जिस शहर का पूरा कारोबारी मॉडल अस्थिर इलाक़े में सुरक्षित और कम टैक्स वाली जगह होने पर टिका है, उसके लिए यह लगभग सबसे बुरा विज्ञापन था।

वसंत तक इस कहानी का दूसरा भाग आ गया। प्रॉपर्टी एजेंटों और वेल्थ सलाहकारों के मुताबिक़ मिलान नया दुबई था। कहा गया कि खाड़ी छोड़ने वाले अमीर परिवार इटली के नए निवासियों वाले फ़्लैट टैक्स के बारे में पूछ रहे हैं, जिसमें विदेशी अपनी पूरी विदेशी आय पर एक तय रकम चुकाते हैं।

इस कहानी की ख़ूबी यह थी कि इसकी कल्पना करना आसान था।

छह महीने बाद दोनों शहरों के आँकड़े ज़्यादा उलझे हुए हैं।

दुबई: नरम, पर ख़ाली नहीं

दुबई में घरों की क़ीमतें गिरीं ज़रूर, पर ज़्यादा नहीं। Cavendish Maxwell के अनुसार, अगस्त में औसत आवासीय बिक्री क़ीमत 1,636 दिरहम प्रति वर्ग फ़ुट रही, जो एक साल पहले से 1.7% कम है। फ़रवरी 2021 के बाद यह पहली सालाना गिरावट थी।

ValuStrat का सूचकांक अपार्टमेंट में 5.3% और विला में 1.7% गिरावट दिखाता है। Fitch ने संघर्ष शुरू होने से पहले ही 15% तक के सुधार का अनुमान लगाया था।

सौदों की संख्या क़ीमतों से तेज़ी से सँभली। Betterhomes का कहना है कि अगस्त की बिक्री मई के निचले स्तर से 38% ऊपर थी। और बाज़ार का शीर्ष, वही हिस्सा जिसके बारे में पलायन की कहानी थी, सबसे मज़बूत दिखता है।

अगस्त में 1 करोड़ दिरहम से ऊपर की 193 बिक्रियाँ हुईं, जबकि जून में 149, और 1.5 करोड़ दिरहम (41 लाख डॉलर) से ऊपर की ऑफ़-प्लान बिक्री एक साल पहले से 12% ज़्यादा रही। महीने का सबसे महँगा सौदा, पाम जुमेराह के Orla Infinity में, 7.9 करोड़ दिरहम का था।

मार्च में जाने वालों में से कुछ वापस नहीं लौटे। लेकिन इन आँकड़ों के हिसाब से, दुबई की सबसे महँगी प्रॉपर्टी ख़रीदने वाले अब भी ख़रीद रहे हैं।

मिलान: फ़्लैट टैक्स की क़ीमत

मिलान का आकर्षण असली है, लेकिन युद्ध से काफ़ी पुराना है। इटली ने नए निवासियों के लिए फ़्लैट टैक्स 2017 में 1 लाख यूरो सालाना पर शुरू किया, और जल्द ही इसका नाम क्रिस्टियानो रोनाल्डो के नाम पर पड़ गया, जो अगले साल युवेंटस आए।

2024 में यह रकम दोगुनी होकर 2 लाख यूरो हुई और तब से बढ़कर 3 लाख यूरो हो गई है। अप्रैल 2025 में ब्रिटेन में non-dom दर्जा ख़त्म होने से खाड़ी पर कोई मिसाइल गिरने से पहले ही ब्रिटेन में रहने वाले ख़रीदारों की एक लहर इस शहर पहुँच चुकी थी।

मिलान में प्रॉपर्टी की क़ीमतें पाँच साल में 38% बढ़ीं, और नवंबर 2025 में यह शहर वेनिस को पीछे छोड़कर इटली का सबसे महँगा शहर बन गया, जहाँ औसत क़ीमत 5,000 यूरो प्रति वर्ग मीटर से थोड़ी ज़्यादा है। इटली के लिए यह बहुत है, पर लंदन या दुबई के सबसे अच्छे पतों के मुक़ाबले अब भी बहुत कम।

फिर भी फ़्लैट टैक्स मामूली अमीरों के लिए नहीं है। 3 लाख यूरो सालाना पर यह सिर्फ़ उन्हीं के लिए समझदारी है जिनकी विदेशी आय बहुत बड़ी है, शायद इसीलिए इसे अपनाने वालों की गिनती सैकड़ों और कुछ हज़ार में होती है।

कैटलन अख़बार Ara में छपे आँकड़ों के मुताबिक़ 2023 में करीब 1,500 लोगों ने यह योजना अपनाई, और 2020 से 2023 के बीच इससे 31.5 करोड़ यूरो जुटे।

यूरोप में हर कोई इससे ख़ुश नहीं है। फ़्रांस्वा बायरू ने फ़्रांस के प्रधानमंत्री रहते हुए इटली पर टैक्स डंपिंग का आरोप लगाया। मिलान में UIL यूनियन के साल्वातोरे मोंतेदुरो ने स्थानीय शिकायत रूखेपन से रखी: उनके शब्दों में शहर "उन लोगों के लिए आकर्षक है जिनकी क्रय-शक्ति ऊँची है और जो ख़रीद सकते हैं"।

अमीर असल में कहाँ जाते हैं

दौलत के प्रवास को मापना बदनाम रूप से कठिन है। स्थानांतरण सेवाएँ बेचने वाले सलाहकारों का फ़ायदा भगदड़ बताने में है, और टैक्स अभियान चलाने वालों का फ़ायदा इसे मामूली रिसाव बताने में। ब्रिटेन में यह बहस जारी है कि 2025 के सुधारों के बाद non-dom गए या नहीं: सरकारी आँकड़े उनकी संख्या में हल्की गिरावट दिखाते हैं, और अमीरों की सूचियाँ बड़े नामों की विदाई, जिनमें स्टील दिग्गज लक्ष्मी मित्तल के दुबई जाने की ख़बर भी शामिल है।

दोनों तरह के आँकड़ों की सबसे सीधी व्याख्या यह है कि अपेक्षाकृत कम लोगों ने एक शहर को छोड़कर दूसरा चुना। मिलान में फ़्लैट ख़रीदने के लिए पाम पर विला बेचना ज़रूरी नहीं, और जो परिवार इटली को सालाना 3 लाख यूरो टैक्स देने लायक़ अमीर है, वह आम तौर पर दोनों रख सकता है।

इससे समझ आता है कि मिलान का उछाल और दुबई के ऊपरी बाज़ार की व्यस्त गर्मी एक साथ क्यों हुए।

स्रोत

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

कवर चित्र: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. क्रॉप किया गया।