從杜拜到米蘭：房價數據裡找不到的出走潮

3月初，伊朗的無人機和飛彈襲擊阿拉伯聯合大公國，杜拜的私人飛機經紀商見到了前所未見的景象：居民付出數十萬美元，只為了離開。一次攻擊讓棕櫚島朱美拉的費爾蒙酒店起火。

短短幾天內，有超過800架無人機和200枚飛彈射向這個國家，三人喪生。對一座以「動盪地區中安全、低稅的地方」為商業模式的城市來說，這幾乎是能想像到最糟的廣告。

到了春天，故事有了續集。房仲和財富顧問說，米蘭是新的杜拜。據說離開波斯灣的富裕家庭都在打聽義大利針對新居民的定額稅，讓外國人可以就所有海外收入繳納一筆固定金額。

這個故事的好處是很容易想像。

半年過去，兩座城市的數字都比想像中複雜。

杜拜：轉弱，但沒有空城

杜拜房價確實下跌了，只是跌得不多。根據Cavendish Maxwell的資料，8月住宅平均成交價為每平方英尺1,636迪拉姆，比一年前低1.7%，是2021年2月以來首次年減。

ValuStrat的指數顯示公寓下跌5.3%，別墅下跌1.7%。惠譽在衝突開始前就預測會有最多15%的修正。

成交量回升得比房價快。Betterhomes表示，8月銷售比5月的低點高出38%。而市場頂端，也就是出走故事所說的那一塊，看起來最強勁。

8月有193筆1,000萬迪拉姆以上的交易，6月則為149筆；1,500萬迪拉姆（410萬美元）以上的預售屋銷售比一年前多12%。當月最貴的一筆交易在棕櫚島朱美拉的Orla Infinity，金額7,900萬迪拉姆。

3月離開的人當中，有些沒有回來。但從這些數據看，買杜拜最貴房產的人，仍然在買。

米蘭的吸引力是真的，但早在戰爭之前就存在。義大利在2017年推出新居民定額稅，每年10萬歐元，很快就以隔年轉投尤文圖斯的C羅（Cristiano Ronaldo）命名。

這筆金額在2024年加倍至20萬歐元，之後又升至30萬歐元。英國在2025年4月廢除非本籍居民（non-dom）身分，在任何飛彈打到波斯灣之前，就已經把一波住在英國的買家送到了米蘭。

米蘭房價五年上漲38%，2025年11月超越威尼斯成為義大利最貴的城市，平均每平方公尺略高於5,000歐元。這對義大利來說很高，但以倫敦或杜拜頂級地段的標準來看仍然很低。

不過，定額稅並不是給小有財富的人用的。每年30萬歐元，只有海外收入非常高的人才划算，這或許說明了為何使用人數只以數百到幾千計。

根據加泰隆尼亞《Ara》報刊登的數字，2023年約有1,500人使用這項制度，2020至2023年間共帶來3.15億歐元稅收。

並不是歐洲每個人都樂見其成。法國前總理貝魯（François Bayrou）在任時曾指控義大利搞租稅傾銷。在米蘭，UIL工會的薩爾瓦多．蒙特杜羅（Salvatore Monteduro）更冷淡地說出當地的不滿：他說，這座城市「對購買力高、買得起的人有吸引力」。

財富遷移是出了名的難以衡量。販售移居服務的顧問樂於描述一場大逃亡，租稅正義倡議者則樂於描述涓涓細流。在英國，非本籍居民是否在2025年改革後離開，爭論仍在持續：官方數據顯示人數小幅下降，富豪榜則顯示幾位名人出走，包括據報搬到杜拜的鋼鐵大亨拉克希米．米塔爾（Lakshmi Mittal）。

對這兩組數字最簡單的解釋是：真正在兩座城市之間二選一的人相對很少。在米蘭買一間公寓，不需要賣掉棕櫚島的別墅；一個有錢到每年能付給義大利30萬歐元稅金的家庭，通常兩邊都留得住。

這就能解釋，為何米蘭的熱潮與杜拜高端市場熱絡的夏天會同時發生。

封面圖片： Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. 已裁切。