De Dubái a Milán: el éxodo que los precios no encuentran

En los primeros días de marzo, mientras drones y misiles iraníes golpeaban los Emiratos Árabes Unidos, los brókers de jets privados de Dubái vieron algo nuevo: residentes que pagaban cientos de miles de dólares solo por marcharse. Un ataque incendió el hotel Fairmont de Palm Jumeirah.

En pocos días se lanzaron contra el país más de 800 drones y 200 misiles, y murieron tres personas. Para una ciudad cuyo modelo de negocio consiste en ser el lugar seguro y de impuestos bajos en una región inestable, era casi el peor anuncio imaginable.

En primavera, la historia tuvo una segunda parte. Milán, decían agentes inmobiliarios y asesores patrimoniales, era el nuevo Dubái. Se decía que las familias adineradas que dejaban el Golfo preguntaban por el impuesto fijo de Italia para nuevos residentes, que permite a los extranjeros pagar una cantidad fija por todas sus rentas en el exterior.

La historia tenía la virtud de ser fácil de imaginar.

Seis meses después, las cifras de ambas ciudades son más complicadas.

Dubái: más blando, no vacío

Los precios de la vivienda en Dubái sí bajaron, pero poco. El precio medio de venta residencial en agosto fue de 1.636 dírhams por pie cuadrado, un 1,7% menos que un año antes, según Cavendish Maxwell. Fue el primer descenso interanual desde febrero de 2021.

El índice de ValuStrat muestra los apartamentos un 5,3% abajo y las villas un 1,7%. Fitch había previsto una corrección de hasta el 15% antes de que empezara el conflicto.

El volumen se recuperó más rápido que los precios. Betterhomes afirma que las ventas de agosto estaban un 38% por encima de su punto más bajo, en mayo. Y la parte alta del mercado, la que protagonizaba la historia del éxodo, parece la más fuerte de todas.

En agosto hubo 193 ventas de más de 10 millones de dírhams, frente a 149 en junio, y las ventas sobre plano de más de 15 millones de dírhams (4,1 millones de dólares) fueron un 12% superiores a las de un año antes. La transacción más cara del mes, en Orla Infinity, en Palm Jumeirah, fue de 79 millones de dírhams.

Algunas de las personas que se fueron en marzo no han vuelto. Pero quienes compran las propiedades más caras de Dubái, a la vista de estos datos, siguen comprándolas.

Milán: el precio del impuesto fijo

El atractivo de Milán es real, pero es muy anterior a la guerra. Italia introdujo en 2017 su impuesto fijo para nuevos residentes, de 100.000 euros al año, y pronto se le puso el nombre de Cristiano Ronaldo, que fichó por la Juventus al año siguiente.

La cuantía se duplicó hasta 200.000 euros en 2024 y desde entonces ha subido a 300.000. La abolición del estatus de non-dom en el Reino Unido en abril de 2025 ya había enviado a la ciudad una oleada de compradores residentes en Gran Bretaña antes de que ningún misil alcanzara el Golfo.

Los precios inmobiliarios de Milán subieron un 38% en cinco años, y en noviembre de 2025 la ciudad superó a Venecia como la más cara de Italia, con una media de algo más de 5.000 euros por metro cuadrado. Es mucho para Italia y todavía muy poco comparado con Londres o las mejores direcciones de Dubái.

El impuesto fijo, sin embargo, no es un régimen para ricos moderados. A 300.000 euros al año solo tiene sentido para personas con rentas extranjeras muy elevadas, lo que quizá explique que sus usuarios se cuenten por centenares o pocos miles.

Unas 1.500 personas lo usaron en 2023, según cifras publicadas por el diario catalán Ara, y recaudó 315 millones de euros entre 2020 y 2023.

No todo el mundo en Europa está encantado. François Bayrou, cuando era primer ministro de Francia, acusó a Italia de dumping fiscal. En Milán, Salvatore Monteduro, del sindicato UIL, formuló la queja local con más sequedad: la ciudad, dijo, “resulta atractiva para quienes tienen un alto poder adquisitivo y pueden permitirse comprar”.

Adónde van de verdad los ricos

La migración de la riqueza es notoriamente difícil de medir. A los asesores que venden servicios de traslado les interesa describir una estampida, y a los activistas fiscales, un goteo. En el Reino Unido sigue la discusión sobre si los non-doms se fueron tras las reformas de 2025: los datos oficiales muestran una pequeña caída en su número y las listas de ricos muestran salidas destacadas, entre ellas el traslado a Dubái que se atribuye al magnate del acero Lakshmi Mittal.

La explicación más sencilla de ambas series de cifras es que relativamente pocas personas eligieron una ciudad en lugar de la otra. Comprar un piso en Milán no exige vender una villa en la Palm, y una familia lo bastante rica como para pagar a Italia 300.000 euros al año en impuestos suele poder quedarse con ambas.

Eso explicaría que el auge de Milán y un verano animado en la parte alta del mercado de Dubái hayan coincidido en el tiempo.

Fuentes

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Imagen de portada: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Recortada.