Из Дубая в Милан: исход, которого не видно в ценах

В первые дни марта, когда иранские дроны и ракеты били по Объединённым Арабским Эмиратам, брокеры частных самолётов в Дубае столкнулись с тем, чего раньше не видели: жители платили сотни тысяч долларов, лишь бы уехать. Один из ударов вызвал пожар в отеле Fairmont на Пальме Джумейра.

За несколько дней по стране было выпущено более 800 дронов и 200 ракет, погибли три человека. Для города, чья бизнес-модель держится на том, что он безопасное место с низкими налогами в нестабильном регионе, это была едва ли не худшая реклама из возможных.

К весне у истории появилось продолжение. Милан, говорили риелторы и консультанты по управлению капиталом, — это новый Дубай. Богатые семьи, покидающие Персидский залив, якобы расспрашивали об итальянском фиксированном налоге для новых резидентов, который позволяет иностранцам платить фиксированную сумму со всех зарубежных доходов.

У этой истории было достоинство: её легко себе представить.

Спустя полгода цифры из обоих городов выглядят сложнее.

Дубай: спокойнее, но не пусто

Цены на жильё в Дубае действительно снизились, но ненамного. Средняя цена продажи жилья в августе составила 1 636 дирхамов за квадратный фут, на 1,7% ниже, чем годом ранее, по данным Cavendish Maxwell. Это первое годовое снижение с февраля 2021 года.

Индекс ValuStrat показывает снижение на 5,3% по квартирам и на 1,7% по виллам. Fitch ещё до начала конфликта прогнозировал коррекцию до 15%.

Объёмы восстановились быстрее цен. По данным Betterhomes, продажи в августе были на 38% выше майского минимума. А верхний сегмент рынка — тот самый, о котором шла речь в истории об исходе, — выглядит сильнее всех.

В августе было 193 сделки дороже 10 млн дирхамов против 149 в июне, а продажи на стадии строительства дороже 15 млн дирхамов (4,1 млн долларов) выросли на 12% за год. Самая дорогая сделка месяца, в Orla Infinity на Пальме Джумейра, составила 79 млн дирхамов.

Часть уехавших в марте не вернулась. Но те, кто покупает самую дорогую недвижимость Дубая, судя по этим данным, продолжают её покупать.

Милан: цена фиксированного налога

Привлекательность Милана реальна, но возникла задолго до войны. Италия ввела фиксированный налог для новых резидентов в 2017 году в размере €100 тыс. в год, и его быстро прозвали в честь Криштиану Роналду, перешедшего в «Ювентус» на следующий год.

В 2024 году сумму удвоили до €200 тыс., а затем подняли до €300 тыс. Отмена статуса non-dom в Великобритании в апреле 2025 года отправила в город волну покупателей, живших в Британии, ещё до того, как хоть одна ракета упала в Заливе.

Цены на недвижимость в Милане за пять лет выросли на 38%, и в ноябре 2025 года город обошёл Венецию как самый дорогой в Италии — в среднем чуть больше €5 тыс. за квадратный метр. Для Италии это много, а по меркам Лондона или лучших адресов Дубая — всё ещё очень мало.

Однако фиксированный налог — не схема для умеренно богатых. При €300 тыс. в год он имеет смысл только для людей с очень большими зарубежными доходами, и, возможно, поэтому пользователей считают сотнями и немногими тысячами.

По данным, опубликованным каталонской газетой Ara, в 2023 году режимом воспользовались около 1 500 человек, а в 2020–2023 годах он принёс €315 млн.

В Европе довольны не все. Франсуа Байру, будучи премьер-министром Франции, обвинил Италию в налоговом демпинге. В Милане Сальваторе Монтедуро из профсоюза UIL сформулировал местное недовольство суше: город, по его словам, «привлекателен для тех, у кого высокая покупательная способность и кто может позволить себе покупать».

Куда на самом деле едут богатые

Миграцию капитала общеизвестно трудно измерить. Консультантам, продающим услуги по переезду, выгодно описывать массовое бегство, а борцам за налоговую справедливость — тонкий ручеёк. В Великобритании продолжается спор о том, уехали ли non-dom после реформ 2025 года: официальные данные показывают небольшое снижение их числа, а списки богачей — громкие отъезды, включая сообщения о переезде стального магната Лакшми Миттала в Дубай.

Самое простое объяснение обеих серий цифр в том, что сравнительно немногие выбирали один город вместо другого. Покупка квартиры в Милане не требует продавать виллу на Пальме, а семья, достаточно богатая, чтобы платить Италии €300 тыс. налога в год, как правило, может позволить себе оставить и то и другое.

Это объяснило бы, почему бум в Милане и оживлённое лето в верхнем сегменте рынка Дубая пришлись на одно и то же время.

Источники

• The Times of Israel: Dubai’s super-rich paying to flee the UAE
• CNBC: the wealthy once rushed to Dubai; now they’re scrambling to leave (5 Mar 2026)
• Edwards and Towers: Dubai real estate weekly, September 2026
• Engel & Völkers: will Dubai real estate prices decline?
• Ara: Milan becomes the new refuge for billionaires from Dubai
• The Week: why the super-rich are swapping Dubai for Milan
• The National: fears for Britain’s next great exodus

Фото на обложке: Francesco Ungaro, Wikimedia Commons, CC0. Кадрировано.